De lening van de eigen woning: voordeliger in box 3?

De aftrek van (hypotheek)rente voor de eigen woning in box 1 levert steeds minder fiscaal voordeel op.  In sommige gevallen kan het zelfs verstandig zijn de hypotheek onder te brengen in box 3. In welke gevallen is dit optie? En hoe is dit te realiseren?

De rente van de eigen woning is nog steeds aftrekbaar, maar de rente is al jaren laag en de renteaftrek wordt in de komende jaren steeds verder beperkt. Vanaf 2023 is rente van de eigen woning nog maar aftrekbaar tegen een tarief van maximaal 37%. Daarom kan het soms lonend zijn de eigen-woninglening onder te brengen in box 3.

Naar box 3

Wanneer de eigenwoninglening wordt ondergebracht in box 3, is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. Na overbrenging van de lening naar box 3 is de schuld hier aftrekbaar. Dit is vooral van belang wanneer u ook ander vermogen bezit, waardoor u in box 3 veel belasting betaalt. In box 3 betaalt u namelijk belastingheffing over een fictief rendement (vastgelegd in de wet), deze heffing wordt hoger naarmate het vermogen hoger is.

Voorbeeld

Woz-waarde woning	600.000
Eigenwoninglening	500.000
Rente 1,5%	7.500
Inkomen	100.000
Nettolasten	6.060
Fiscaal voordeel	1.440

Wanneer de eigenwoninglening wordt overgebracht naar box 3, dan wordt deze schuld in mindering gebracht op uw vermogen in box 3. Stel uw vermogen bedraagt in box 3 meer dan  1 miljoen euro, dan levert dit een fiscale besparing op van € 500.000 x 5,69% x 31% = € 8.819. In de bovenstaande situatie bent u dan € 8.189 minus € 1.440  =  €  7.379 voordeliger uit. Bij lager vermogen wordt het voordeel uiteraard kleiner. Maar het kan wel interessant zijn om dit uit te rekenen.

Eigenwoningforfait

Het bovenstaande voordeel is niet gelijk aan het nettovoordeel. In box 1 betaalt u dan nog wel belasting over het eigenwoningforfait van uw woning. Op dit eigenwoningforfait krijgt u wel een korting omdat u geen eigen woning rente meer aftrekt. Deze korting (de wet Hillen) wordt de komende 27 jaar afgebouwd naar nul. Daardoor stijgen de nettolasten de komende 27 jaar naar @ 8.832 en wordt het fiscale voordeel dus op termijn kleiner, namelijk € 1.332 (€ 7.500 minus €8.832). Vanaf 2023 wordt overigens het eigenwoningforfait voor woningen tot een WOZ-waarde van € 1.110.000 verlaagd naar 0,45% (thans 0,5%).

Het overbrengen van de eigenwoningschuld is dus voordeliger wanneer:

• de rente op de eigen woning lening laag is;
• u over een behoorlijk vermogen beschikt.

Het uiteindelijke netto-effect is echter van meerdere factoren afhankelijk, zoals de WOZ-waarde van uw woning en uw persoonlijk inkomen.

Overbrengen naar box 3 in praktijk

De eigenwoninglening kunt u niet zomaar zelf overbrengen naar box 3. De meest eenvoudige manier hiervoor is om de sinds 2013 aangescherpte ‘spelregels’ van de eigenwoninglening niet meer na te leven. Vanaf 2013 geldt namelijk dat leningen voor de eigen woning moeten worden afgelost in 30 jaar, tenminste om de hypotheekrente te kunnen aftrekken. Spreekt u met uw geldverstrekker af dat u de eigenwoninglening in bijvoorbeeld 31 jaar aflost, of zet u de lening om in een aflossingsvrije hypotheek, dan geldt deze ‘spelregel’ niet meer. U mag dan geen renteaftrek meer claimen voor de eigen woning. De lening verhuist dan vanzelf naar box 3. Door de aanscherping in 2013 is het verplaatsen naar box 3 dus gemakkelijker geworden.

Van helder accountancy, belastingadvies en consultancy voor de zorg heeft de uiterste zorg besteed aan de totstandkoming van deze uitgave. Voor informatie die nochtans onvolledig of onjuist is opgenomen, aanvaardt Van helder geen enkele aansprakelijkheid. Voor eventuele verbeteringen van de opgenomen gegevens houdt zij zich aanbevolen.

Lees meer over: