Fiscale aspecten van een eigen vakantiewoning

Cor Jansen

Redactioneel,

30 juli 2018

In vakantietijd gebeurt het regelmatig dat bij artsen, apothekers en andere zorgprofessionals het plan rijst om zelf een vakantiewoning te kopen. Door de lage rentestand kan dit financieel ook aantrekkelijk zijn. Maar hoe zit dat dan belastingtechnisch? Van Ree Accountants behandelt een aantal belastingfacetten die hierbij een rol spelen.

Artsen (maar ook apothekers en andere zorgprofessionals) die een eigen vakantiewoning kopen, kunnen te maken krijgen met verschillende soorten belastingen. Dit artikel gaat in op de inkomstenbelasting, de omzetbelasting en de overdrachtsbelasting.

Inkomstenbelasting

Als een arts een vakantiewoning bezit in het binnen- of buitenland, dan behoort deze woning doorgaans tot de eigen bezittingen in box 3. De waarde van deze woning (op basis van de WOZ-waarde) dient de arts dan per 1 januari van het belastingjaar aan te geven. Komt de arts in 2018 met het totaal van zijn of haar bezittingen in box 3 boven het heffingsvrijvermogen (€ 30.000 zonder fiscale partner en € 60.000 met fiscale partner) dan betaalt de arts belasting. Deze belasting wordt dus berekend over zijn of haar bezit, ongeacht de eventueel ontvangen huur.

Box 3 wordt nog wel eens de ‘pretbox’ genoemd. Echter, wanneer een arts actief (oftewel meer dan normaal) betrokken is bij de exploitatie en verhuur van de eigen vakantiewoning(en), wat dus verder gaat dan het zogenoemde ‘normale vermogensbeheer’, dan wordt de vakantiewoning niet belast in box 3 maar in box 1. De opbrengsten vermindert met de kosten zijn dan belast tegen het progressieve tarief, oplopend tot 51,95% in 2018. Wanneer de eigenaar de vakantiewoning op een gegeven moment verkoopt, dan is een eventuele hogere waarde ook belast, terwijl een gedaalde waarde aftrek oplevert.

Omzet- en overdrachtsbelasting

Hoe zit het dan bij artsen die de vakantiewoning voor méér dan 140 dagen per jaar verhuren? In dat geval zal de belastingdienst de eigenaar aanmerken als ondernemer voor de BTW. De belastingdienst gaat er dan vanuit dat er sprake is van de exploitatie van een vermogensbestandsdeel om duurzaam opbrengsten te genereren. Dat hoeft helemaal niet onvoordelig te zijn, omdat de eigenaar dan een deel van de BTW (als deze de woning ook zelf gebruikt) op de aanschaf van een nieuwe vakantiewoning én de BTW op gemaakte kosten kan aftrekken.

Enkele aandachtspunten op een rij:

• Rendement: Is de vakantiewoning gekocht om duurzaam opbrengsten te generen? Bij meer dan 140 dagen verhuur zegt de belastingdienst ‘ja’ en is de eigenaar ook BTW-ondernemer.
• Aanmelding: De eigenaar moet zich bij de belastingdienst aanmelden als ondernemer voor de BTW (let op: zowel bij minder als meer dan 140 dagen verhuur).
• Geen aanmelding: De eigenaar hoeft zich niet in te schrijven bij de Kamer van Koophandel (ook niet bij meer dan 140 dagen verhuur).
• BTW-aangifte: De eigenaar zal meestal per kwartaal aangifte BTW moeten doen.
• BTW-percentage: Over de huur rekent de eigenaar 6% BTW. Het maakt niet uit of de eigenaar rechtstreeks aan gasten verhuurt of via een tussenpersoon.
• BTW-aftrek op aanschaf: Als de eigenaar door de verhuur van zijn of haar vakantiewoning BTW-ondernemer, dan is de BTW op de aanschaf aftrekbaar.
• BTW-aftrek van kosten: Ook de BTW op de gemaakte kosten voor de eigen vakantiewoning zijn aftrekbaar.
• Beperking aftrek bij eigen gebruik: Maakt de eigenaar zelf ook gebruik van de vakantiewoning, dan is niet alle BTW aftrekbaar.
• Overdrachtsbelasting: Bij de koop van een nieuw, nog niet eerder gebruikt vakantiehuisje betaalt de eigenaar BTW. Is de vakantiewoning meer dan twee jaar geleden nieuw in gebruik genomen, dan betaalt de eigenaar meestal 2% overdrachtsbelasting.
• Inventaris: Koopt een arts een bestaande, niet nieuwe vakantiewoning (meer dan 2 jaar geleden nieuw in gebruik genomen) met inventaris, dan wordt over de inventaris geen overdrachtsbelasting berekend.

Dit artikel heeft enkele belangrijke aspecten belicht. We mogen concluderen dat er best wel wat komt kijken bij een eigen vakantiewoning. Artsen die onbezorgd op vakantie willen in hun eigen vakantiewoning, doen er verstandig aan om een adviseur in de arm te nemen.

Van Ree Accountants heeft de uiterste zorg besteed aan de totstandkoming van deze publicatie. Voor informatie die nochtans onvolledig of onjuist is opgenomen, aanvaardt Van Ree geen enkele aansprakelijkheid. Voor eventuele verbeteringen van de opgenomen gegevens houdt zij zich aanbevolen.

Auteur:  Cor Jansen – belastingadviseur – partner Van Ree Accountants